Tout ce que vous devez savoir sur le PLU
Le PLU ou Plan Local d’Urbanisme est le document cadre de planification de l'urbanisme au niveau communal (ou intercommunal, on parle alors de Plan Local d'Urbanisme Intercommunal - PLUI).
En d’autres termes, il constitue le schéma directeur qui définit les principales orientations de la ville à moyen terme. En France, ce document précise le projet de la ville (la hauteur des bâtiments, les différentes zones, etc.). Il est extrêmement important pour tout un chacun car il a un impact direct sur vos potentiels projets d’extension, de rénovation et/ou de construction.
CONSEIL : Lorsque vous souhaitez acquérir un bien, il est fortement recommandé de consulter le PLU (accessible la plupart du temps directement sur Internet, sur le site de la Mairie) ou de demander à la Mairie si un projet de PLU est en cours.
Le document de PLU en tant que tel est composé de cinq grandes parties : le rapport de présentation, le Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD), les orientations d'aménagement et de programmation, le règlement et, enfin le zonage et les documents graphiques.
ATTENTION : le PLU est relativement compliqué à lire, souvent très technique, il fait souvent plusieurs centaines de pages pour les grandes villes.
I. SON CONTENU
Le rapport de présentation
Le rapport de présentation (comme son nom l’indique) présente le diagnostic sur la situation de la ville en termes urbains et analyse l'état actuel de l’environnement. Il va notamment recenser les milieux naturels, traiter les problématiques liées à la qualité de l’eau, de l’air et du sol ou encore évoquer les enjeux de la préservation écologique.
Le Projet d'Aménagement et de Développement Durable
Le PADD définit les orientations d'urbanisme à moyen / long terme et les aménagements retenus par la commune. C’est un document politique qui présente les objectifs et les projets de la ville en matière de développement économique et social, d'environnement et d’urbanisme.
Les orientations d'aménagement et de programmation (PADD)
Dans cette partie, seront présentées les orientations d’aménagements pour les principaux secteurs de la ville. En toute logique, cette partie est sensée être établie en cohérence avec les orientations générales d'aménagement déclinées dans le PADDD.
Chaque secteur est ainsi présenté de façon à bénéficier d’une vision globale des évolutions dans les quartiers et à mettre en évidence la cohérence générale du projet urbain.
Le règlement
Le règlement applique concrètement les orientations du projet par des règles générales déclinées sur chaque zone définie dans le document graphique.
Le zonage et les documents graphiques
Le territoire de la commune est divisé en plusieurs zones mentionnées dans le règlement et traduites sous forme d'un document graphique. Il faut donc d’abord identifier dans quelle zone se trouve votre bien immobilier pour connaître les règles d’urbanisme qui s’y appliquent.
Il faut distinguer plusieurs types de zone :
- les zones urbaines (zones U - UA, UB, UC, UD...) correspondent aux secteurs urbanisés et aux zones permettant l'implantation de constructions ;
- les zones à urbaniser (zones AU - 1AU et 2AU), comme son nom l'indique, sont « les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l'urbanisation » ;
- les zones agricoles (zones A), comme le précise le code de l'urbanisme, correspondent aux « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles » ;
- les zones naturelles et forestières (zones N) sont les « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l'existence d'une exploitation forestière, soit de leur caractère d'espaces naturels ».
II. L’ENVIRONNEMENT ET LE PLU
Les initiatives environnementales prises par les pouvoirs publics, notamment le Grenelle de l’Environnement (2007) et les lois Grenelle 1 (2009) et 2 (2010), ont modifié le code de l’urbanisme en y intégrant des contraintes écologiques - à titre d’exemple la préservation de la biodiversité, la Trame Verte et Bleue (TVB) ou encore les évaluations environnementales.
III. POUR ALLER PLUS LOIN
Pour élaborer un PLU, il est nécessaire de respecter un processus composé de plusieurs étapes, notamment de concertation. La première étape est la prescription de son élaboration par le Conseil Municipal. Cette information est alors transmise aux différents organismes et autorités publics puis débute son élaboration avec les différentes phases d’étude et de concertation.
Le PLU est par définition un document local mais il doit bien évidemment respecter les différents documents de rang supérieur élaborés par l'État ou par les collectivités territoriales dans lequel il s’inscrit. On citera à titre d’exemple la Directive Territoriale d'Aménagement (DTA), le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) ou encore le Programme Local de l'Habitat (PLH).
Dans le cadre précédemment énoncé, le PLU est relativement régulièrement mis à jour pour rester en adéquation avec le cadre légal, les documents de planification d'un niveau supérieur ou pour simplement faire évoluer les ambitions et les perspectives d'aménagement de la collectivité.